Comment financer une construction avec une assurance vie ?

Publié le : 28 juillet 20217 mins de lecture

Une police d’assurance vie peut faire partie d’un financement de construction et peut être combinée avec un prêt : Pour cela, seuls les intérêts sont payés pendant la durée du contrat. Le prêt est ensuite remboursé à la fin du terme avec le montant versé au titre de la police d’assurance vie. Aujourd’hui, le financement de la construction au moyen d’une assurance vie n’est pas intéressant pour les propriétaires-occupants, mais dans certains cas, il peut apporter des avantages fiscaux aux investisseurs.

Pour le financement de la construction, vous pouvez également choisir une combinaison d’assurance vie et de prêt non remboursable. Dans ce cas, le prêt est remboursé à la fin du terme avec l’assurance vie en une seule fois.

Ce modèle était largement utilisé jusqu’à il y a quelques années, car les revenus d’une police d’assurance vie restaient pour la plupart exonérés d’impôts. Cela a changé : Les possibilités d’économies d’impôt ont été fortement limitées pour les nouvelles politiques. Une telle combinaison n’est donc intéressante que dans certains cas. Toutefois, la situation peut être différente si une police d’assurance vie existe déjà.

Financement grâce à l’assurance vie : comment ça marche ?

Si une police d’assurance vie existante doit être utilisée comme module de remboursement, les constructeurs et les acheteurs de biens immobiliers doivent calculer exactement si le modèle en vaut la peine. Ce n’est le cas que si la police d’assurance vie génère un rendement, après déduction de tous les frais, supérieur aux intérêts sur les frais d’emprunt. Les chances que le modèle soit rentable sont particulièrement élevées si :

Parce qu’alors, les revenus ne doivent pas être imposés. Toutefois, la plupart de ces conditions sont automatiquement remplies si l’assurance vie est utilisée comme élément de financement.

Comment fonctionne le financement d’un prêt hypothécaire par une police d’assurance vie ?

Dans le financement immobilier traditionnel, l’emprunteur rembourse son prêt à l’aide de mensualités composées d’intérêts et de remboursements. S’il finance ses biens par le biais d’une assurance vie, la prime de rachat est supprimée. Pour le remboursement ultérieur de la montagne de dettes, on utilise alors le paiement d’une assurance-vie parallèle épargnée. Le calcul avec cette variante de financement : les rendements de l’assurance vie sont si élevés que le prêt peut être remboursé soit plus rapidement qu’avec un financement classique. Ou bien la police verse un montant supérieur au montant du prêt à la fin.

Un prêt annutaire de 200 000 euros, par exemple, avec deux pour cent d’intérêts et un premier remboursement de trois pour cent, coûte 833 euros par mois et serait entièrement remboursé au bout de 25 bonnes années. Sans remboursement, la mensualité ne serait que de 333 euros au même taux d’intérêt. Dans ce cas, il serait judicieux de verser le remboursement économisé d’environ 500 euros dans l’assurance vie.

Auto-utilisateurs : le financement d’un prêt hypothécaire par le biais d’une assurance vie n’apporte aucun avantage

En raison de cette situation, le financement de la construction par une nouvelle police d’assurance-vie est devenu inintéressant pour les acheteurs de biens immobiliers occupés par leur propriétaire. Le seul avantage est l’assurance en cas de décès. Ces risques peuvent toutefois être couverts par une assurance vie temporaire avantageuse – qui n’épargne cependant aucun bien et ne convient donc pas au financement d’un bien immobilier.

Avantages et inconvénients du financement hypothécaire par une police d’assurance vie

Pour les investisseurs, cependant, le financement de la construction à l’aide d’une police d’assurance-vie peut encore être rentable. En effet, contrairement aux utilisateurs de capitaux, les investisseurs peuvent faire valoir fiscalement les intérêts du prêt en tant que dépenses liées au revenu. Avec un prêt à rente classique avec remboursement, la part des intérêts diminue au fil du temps, car à chaque taux, une partie du prêt est remboursée. Dans le même temps, la part de remboursement augmente. En conséquence, les économies d’impôt diminuent de mois en mois. La situation est différente pour le financement d’un prêt hypothécaire par le biais d’une assurance vie : comme il n’y a pas de remboursement, les intérêts mensuels à payer restent toujours au même niveau élevé et ont donc un effet réducteur d’impôt :

Étant donné que le financement d’un immeuble de placement s’étend généralement sur de nombreuses années, le propriétaire du bien immobilier bénéficie ainsi pleinement de la déduction des intérêts sur toute la période des dépenses liées au revenu, qui sont fiscalement réduites.

Mais l’intérêt final du modèle dépend aussi de la question de savoir si la police d’assurance vie a été suffisamment rentable pour les investisseurs. Et, comme pour les propriétaires-occupants, c’est particulièrement le cas si la police d’assurance vie est une ancienne police souscrite avant 2005.

Le financement de la construction par une police d’assurance-vie ne vaut pas la peine dans de nombreux cas

Dans de nombreux cas, la combinaison d’un prêt sans remboursement avec une police d’assurance vie n’est plus intéressante car les revenus des polices d’assurance vie actuelles sont imposables. Les investisseurs bénéficient toujours de l’avantage de pouvoir déduire les intérêts du prêt de leurs impôts. Cela ne s’applique pas aux propriétaires-occupants. Dans les deux cas, cependant, le modèle peut être intéressant si l’emprunteur peut utiliser une ancienne politique encore exonérée d’impôts avec des taux d’intérêt garantis élevés.